Av dette lærte jeg at det alltid er mulig å klemme ut noen kroner til i rabatt. Her er det bare å prute til man blir flau!

Til slutt gikk jeg for IKEA. En slett front med knotter fra en butikk på internett gir riktig vibe. IKEA er overlegent prismessig, og det er et stort utvalg av selskaper som leverer fronter til IKEA-skrog når man går lei av IKEAs design. Med fronter fra eksterne leverandører er det mulig å doble prisen på kjøkkenet, men det kan være vel verdt det om man finner noe man liker. Eksempler på slike leverandører er Noremax, Superfront, Reform, Ask og Eng, Plum Living - og så er det såklart mulig å få laget snekkertilpassede fronter.

Benkeplater
Benkeplater er et produkt med store marginer for måling og levering(!) for kjøkkenbutikkene. Her er det også mange leverandører som man kan kjøpe fra som privatperson. Nerostein, Sigvartsen, Easystone, Granitop - the list goes on!

Jeg gikk for en benkeplate fra Nerostein, som leverer til IKEA (og Power og Elkjøp), men fra det utvidede utvalget som ikke er på IKEA. En togtur til Holmlia for å velge benkeplate av kompositt sparte meg for 5000 kroner på benkeplate.

Fayes gate 18 lå ute med en prisantydning på 4,6 millioner kroner, og ble solgt for 4,75 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 128.000 kroner for den 37 kvadratmeter store leiligheten.

Linderngata 12 ble solgt for 6,5 millioner kroner. Leiligheten er på 50 kvadratmeter, og lå opprinngelig ute til 5,48 millioner kroner. Det gir en frisk kvadratmeterpris på 130.000 kroner kvadratmeteren.

11. november
Det er i dag solgt en leilighet i Armauer Hansens gate 6A på 54 kvadratmeter. Leiligheten hadde en prisantydning på 5,25 millioner kroner, og ble solgt for 5,45 millioner kroner. Det gir en pris per kvadratmeter på 101.000 kroner kvadratmeren. Leiligheten ble sist omsatt 2018 for 3,79 millioner kroner.

11. november
Det var likevel ikke slutt på nye boliger i markedet på Lindern for i år - det ble i går lagt ut en leilighet i Linderngata 12. Leiligheten er på 50 kvadratmeter, og er lagt ut med en prisantydning på 5,48 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på nærmere 110.000 kroner kvadratmeter.

Så gjenstår det å se hvordan markedet blir fremover. De lærde strides om hvorvidt det blir rentenedgang i 2025 og når den kommer, men "alle" er enige om at 2025 blir et fantastisk år for boligprisene. Inntil videre kan man trygt fortsette å betale kapitalkostnaden med den største glede.

Denne nettsiden ser som alltid frem til å følge både kupp og budrunder!

8. november
Det er i dag lagt ut en leilighet i Fayes gate 18. Leiligheten er på 37 kvadratmeter, og er lagt ut til 4,6 millioner kroner. Det blir en frisk kvadratmeterpris på 124.000 kroner kvadratmeteren. Det blir spennende å følge budrunden!

3. november

Borettslagene på Lindern har alle utviklet egne helhetsplaner for fasadene, som er retningsgivende for hvor og hva slags vinduer man kan sette inn. Særlig på taket er det mulig å sette inn vinduer - sjekk helhetsplan for ditt kvartal for å finne ut hvilke muligheter som finnes! Vindu gir både lys og bedre romfølelse, så har du mulighet til å sette inn et ekstra, er det ingenting å tenke på.

Disse forhåndsgodkjente helhetsplanene gjør at andelseiere kan søke styret om tillatelse for å sette inn vindu (fordi borettslagets styre forvalter eiendomsmassen på vegne av beboerne), og få tillatelse til tiltaket. Deretter kan man søke plan- og bygningsetaten for å få den offentligrettslige tillatelsen på plass. Husk at om borettslaget sier nei, er det ikke greit om du får ja fra Plan- og bygg! Dette har denne nettsiden også skrevet om tidligere.

Men det alle lurer på er såklart hva det koster! Det kan denne nettsiden fortelle, med hjelp fra et nylig gjennomført vindusprosjekt hvor det ble satt inn to store Velux-vinduer.

Her er det i hovedsak tre kostnadskomponenter: Kostnader til arkitekt som ansvarlig søker, gebyr til kommunen for behandling av søknad, og kostnader for selve vinduet. Unngå å betale for mye - hent alltid inn flere tilbud på jobben som skal gjøres!

Her kommer regnestykket:

Det er lagt ut en leilighet i kvartal 3 i Armauer Hansens gate 6A. Leiligheten er på 54 kvadratmeter, og er lagt ut til 97.000 kroner kvadratmeteren. Meglerfirmaet Tinholt er første gang vi ser på Lindern, men det er tidligere megler i DNB Ullevål, Ina Sartz, som står for salget. Det blir interessant å se om DNB taper markedsandel til fordel for denne nykommeren fremover!

25. oktober
Det er stadig ingen boliger i markedet på Lindern. Meglere råder kunder til å vente til over nyttår - kjedelig for oss som liker å se på boliger, kanskje et godt råd for de som skal selge. Det handler tross alt om å få maks gevinst når man skal selge!

I mellomtiden er det heldigvis andre ting å ta seg til - for eksempel Halloween på den gamle Veterinærhøgskolen 31. oktober i regi av Valleløkken-Bolteløkka Vel og Lindern Velforening. Arrangementet er gratis og åpent for alle, og varer fra klokken 18-20. Det blir god stemning, det blir snacks og forfriskninger, og ikke minst blir det en litt skummel aktivitetsløype for barn. Inngang fra hovedporten!

For eiendomsselskaper er det lukrativt å selge leiligheter gjennom borettslag - da sparer man nemlig skatt. Denne "borettslagsmodellen" er godt forlart i et innlegg i Dagens Næringsliv for dem som er interessert i slikt.

15. oktober
Linderngata 4 er solgt for 5,3 millioner kroner. Salgspris er samme som prisantydning, hvilket gir en kvadratmeterpris på 115.000 kroner. Boligen ble sist omsatt i 2021 for 4,65 millioner kroner.

12. oktober
I morgen er det Lindern Marked! Til uken må du være oppmerksom på hvor du kan parkere på Lindern! Da rykker filmcrewet for filmen "Sentimental Value" inn på Lindern. Forhåpentligvis er de ferdig med filminnspillingen etter dette.

Dersom de to boligene som ligger i markedet nå blir solgt, er det 39 solgte boliger på Lindern i år. Kanskje man ender opp på nivå med 2022(44 solgte boliger) eller 2020(43 solgte boliger)? Det blir som alltid spennende å følge budrundene!

4. oktober
Det er ikke til å underslå at det har vært mer fart i markedet på Lindern. Såkalt "bullshit bingo" eller ei, det er ikke en skikkelig salgsannonse om den ikke er full av floskler - og det er selvsagt bare å glede seg til neste annonse publiseres på Finn.

Det går litt tregere i markedet nå, og sånn er det jo bare i blant. En meglertopp sier til E24 at "får du prisantydning kan du være happy". De fleste som selger bolig synes det er stas å fortelle venner og familie at boligen gikk over prisantydning, så den kommentaren er neppe en trøst for noen! Prisene ser likevel ut til å holde seg stabilt høye på Lindern.

24. september
Linderngata 4 er i dag solgt for 8,65 millioner kroner. Leiligheten i kvartal 1 er på 76 kvadratmeter over to etasjer. Kvadratmeterprisen blir 114.000 kroner kvadratmeteren.

Det er mye som skjer på Lindern, og om ikke lenge er det klart for høstmarked på Lindern - i regi av Lindern Markedet. Det finner også denne gang sted i kvartal 5, og det er grunn til å glede seg til søndag 13 oktober- så her er det bare å save the date!.

Dagens Næringsliv har en kommentar om tidligere nevnte Joachim Trier-film som spilles inn "i hele Oslo" - og på Lindern. Skribenten omtaler Lindern som "den grønne lungen ved Adamstuen der barnefamilier som ikke helt har råd til å bo i Ullevål hageby residerer". Henne om det!

22. september
Armauer Hansens gate 2A er solgt for 12,77 millioner kroner. Leiligheten er på 117 kvadratmeter, hvilket gir en kvadratmeterpris på 109.000 kroner kvadratmeren.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for 2024 er så langt 116.000 kroner. Slett ikke dårlig! Det er til nå solgt 35 boliger på Lindern i år, hvilket er like mye som i hele fjor. Det var rundt disse tider i år at rentehevingene begynte å merkes godt - budrunder uten bud, trege budrunder, og salgspris som ikke akkurat var på peak. Nå kan det heldigvis være utsikter for rentekutt - kanskje ikke i umiddelbar fremtid, men det er nå lys i enden av tunnelen!

Det blir ny runde med filminnspilling på Lindern i oktober til filmen "Sentimental Value" i kvartal 4. I tillegg til stengte gater i Linderngata og Fayesgate, er det forhåpentligvis også mulig å glede seg til et gjensyn med Stellan Skarsgård!

I et nabovarsel skriver filmselskapet at
"Vi ønsker herved å informere at det tirs 15, ons 16, tors 17 og man 21. okt, vil bli gjort opptak til Joachim Triers (Oslo, 31. august og Verdens verste menneske) nyeste film i Geitmyrsveien 70. Opptakene vil hovedsakelig foregå innendørs, med unntak av tirsdag 15. oktober da vi filmer ute hele dagen. Vi tar forbehold om at dette kan endres litt, spesielt utedagen som er væravhengig.

Det vil bli mer aktivitet i området av både mennesker og biler enn til vanlig i den oppgitte perioden. Og man vil kunne se mindre grupper mennesker arbeide i dagene før og etter den oppgitte perioden. Vi estimerer at avtrykket vil bli likt som forrige gang, og gjør oppmerksom på at parkeringen vil bli lik som forrige gang. Vi ber derfor folk som parkerer i Linderngata og Fayes gate om å være oppmerksom på ny skilting.

Vi skal være så hensynsfulle som mulig. Ved eventuelle spørsmål rundt opptakene, og aktiviteten som kan forventes kan du kontakte undertegnede.

På forhånd takk for forståelse og samarbeid!"

22. september
Det er lagt ut en leilighet i Linderngata 7 på 57 kvadratmeter. Prisantydning er 6,4 millioner kroner, hvilket gir en kvadratmeterpris på 112.000 kroner kvadratmeteren.

16. september
Det er i dag lagt ut en leiligeht i Linderngata 4. Leiligheten er på 76 kvadratmeter, har to soverom og er lagt ut med en prisantydning på 8,7 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 114.000 kroner kvadratmeteren.

15. september

Hva koster det å selge boligen din?

Denne siden handler i hovedsak om boligpriser, og noe som er viktig når man selger bolig, er å få høyest mulig pris for å få mest mulig inn på konto.

En av årsakene til at det er så gunstig å være i boligmarkedet, er prisvekst og det veldig hyggelige skattefritaket på gevinst av salg av bolig man har bodd i selv.

Et tema som ofte er oversett ved boligsalg er meglerhonoraret. Eiendomsmeglere gjør utvilsomt en viktig jobb, men det er interessant å se at det er store prisvariasjoner for tjenesten meglere yter - både hva gjelder samme megler, i samme meglerkjede og mellom meglerkjeder.

I alle salgsoppgaver opplyses det om meglerhonorar, og en gjennomgang denne nettsiden har gjort av salgsoppgaver så langt i 2024 viser store variasjoner.

Meglere godtgjøres som hovedregel i form av provisjon og utlegg, som samlet utgjør totale kostnader. Målet må være å beholde mest mulig av den skattefrie gevinsten selv - rentekostnadene har tross alt kostet det hvite ut av øyet det siste året.

Provisjon
Som utgangspunkt skal det godt gjøres å ikke selge en leilighet på Lindern eller i Ullevål Hageby på første forsøk. Dette er steder folk har veldig lyst til å bo, og både Lindern og Ullevål er priset godt over gjennomsnittet for bydel St. Hanshaugen og Nordre Aker. Likevel er det stor variasjon i intervallet av hva meglere tar i provisjon. På Lindern varierer dette i hovedsak mellom 0,8 prosent og 1,2 prosent. I Ullevål Hageby er det en variasjon på mellom 0,55 prosent og 1,25 prosent. Om forskjellen har mye å si blir opp til den enkelte å avgjøre, men det utgjør et intervall på 5500 til 12500 kroner per million boligen selges for.

Totale kostnader
En kompliserende faktor for å beregne totale meglerkostnader er at kostnaden ikke kun består av salgsprovisjon. Her er det mange utlegg megler skal ha betalt for. Noen pakker flere tjenester sammen i ett produkt, mens andre oppgir pris for den enkelte tjeneste. Det fremstår som at noen meglerne konkurrerer i å lage kompliserte gebyrer og ekstrakostnader for å drive opp totalkostnaden. Noen eksempler på slike kostnader er visningskostnader, inneståelsesgebyr, garantipremie, eierskiftegebyr, utlysning forkjøpsrett, gebyr for utsatt betaling, markedspakke, oppgjør, kommunale opplysninger, opplysninger fra forretningsfører, digital annonsering, markedspakke, tinglysning, and the list goes on.

Her gjelder det å holde tungen rett i munnen og sammenligne alle kostnader slik at man ikke sammenligner epler og pærer når man innhenter tilbud fra meglere. Vær også oppmerksom på at ikke alle meglere husker på å oppgi at kostnader til foto, takstmann og styling som oftest kommer i tillegg til tilbudet du mottar.

Derfor er det slett ikke dumt å velge en megler som både sørger for salg til best mulig pris og lar deg sitte igjen med gevinsten på boligsalget.

11. september 2024
Linderngata 2 ble solgt i går for 7,8 millioner kroner. Leiligheten på 75 kvadratmeter ble opprinnelig lagt ut med en prisantydning på 8,65 millioner kroner før sommerferien. Salgsprisen gir en kvadratmeterpris på 104.000 kroner kvadratmeteren. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på Lindern er nå 116.000 kroner per kvadratmeter.

9. september 2024
Denne høsten spiller Joachim Trier inn filmen Sentimental Value her på Lindern. I tillegg til nabolagets egen superstjerne Renate Reinsve er kjente navn som Stellan Skarsgård og Elle Fanning på rollelisten. Jeg er nok ikke den eneste som har blitt starstruck av å passere Stellan Skarsgård i bakgården til kvartal IV - et ekte Tom Cruise-øyeblikk på Lindern, der altså!

Blinkskudd fra tipser!

Om ikke lenge er filminnspillingen i gang med runde nummer to, og filmselskapet inviterer til beboermøte allerede neste uke.

Filmselskapet Mer Film har sendt ut følgende epost til borettslagene på Lindern (og denne svært lokale nettsiden):
"I anledningen filming til Joachim Triers nyeste film "Sentimental Value" ønsker vi å invitere til beboermøtet tirsdag 17. september, kl 18:00 ute i bygården til kvartal 4 (utenfor Geitmyrsveien 70). Vi håper at dere kan informere beboerne slik at de som ønsker har mulighet til å delta. Vi estimerer at møtet vil ta ca 30-45 minutter.

Agendaen for møtet er:
Produsent Mone vil snakke litt om prosjektet
Location manager Line vil snakke litt om hvorfor vi filmer på Lindern
Unit Manager Steffen vil snakke litt om gjennomføringen.
Åpent for spørsmål beboerne måtte ha

Nabovarsel vil komme senere, men filmingen ligger estimert til tirsdag 15. oktober - mandag 21. oktober."

Og ja - det er nok grunn til å forvente stengte gater på Lindern også i oktober som følge av filminnspillingen. Grenseløst irriterende å lete etter parkering, men kommunen kan leie ut gaten til hvem de vil når som helst - for eksempel når det er gatefest og filminnspilling.

Da gjenstår det vel bare å si vel møtt!

4. september 2024
Linderngata 12 er solgt for 4,55 millioner kroner. Leiligheten på 39 kvadratmeter er dermed helt greit på snittet for Lindern.

Det er også lagt ut en råflott leilighet i Geitmyrsveien 70. Leiligheten er loftsetasje over to plan på 106 kvadratmeter, og ble bygget ut og pusset opp i 2023. Leiligheten er lagt ut for 11,75 millioner kroner, noe som gir en kvadratmeterpris på 111.000 kroner kvadratmeteren.

For dem som ønsker en høyere prisklasser må man nok ut av Lindern, men ikke langt unna - i Vallegata 3, ved parken på St. Hanshaugen - er det lagt ut en patriservilla på 380 kvadratmeter for 78 millioner kroner. Dette er såklart en selveier, så her slipper man i alle fall å plages med felleskostnader - bare egne vedlikeholdsutgifter. Boligen byr på gjennomgående luksus, og selvsagt også et badebasseng. Her blir det spennende å se om noen blar opp - eventuelt hvor mange ganger prisen må settes ned før det endelig blir salg.

1. september 2024
Det er lagt ut en leilighet i Fayes gate 3 på 53 kvadratmeter. Leiligheten har ett soverom, og ligger i kvartal 1. Prisantydning på leiligheten er 6,3 millioner kroner, hvilket gir en kvadratmeterpris på nærmere 119.000 kroner.

Fredag 30. august var det utekino på den gamle Veterinærhøgskolen arrangert av Lindern Velforening. Det må sies å være et vellykket arrangement - 500 personer på barnefilmvisningen, og 350 personer på "O brother where art thou". Vi får håpe på flere slike arrangementer fremover - og allerede på lørdag 7. september er det gatefest!

Minner også om utekino - faktisk gratis utekino på Veterinærhøgskolen - førstkommende fredag 30. august. Portene åpner klokken 17. Det blir visning av to filmer, "Den fantastiske Mikkel Rev" for barn(ja, det blir norsk tale), og "O brother, where art thou" for et mer voksent publikum. Velforeningen har fått tildelt 70.000 kroner i frivillighetsmidler fra bydel St. Hanshaugen, og arrangementet støttes av Oslobygg gjennom utlån av areal og eiendomsselskapet Linstow. Velforeningen har også fått tildelt midler fra Klaveness Stiftelsen. Dette er altså veldig lovende for et alle tiders arrangement! Støtt gjerne velforeningen - vipps 100 kroner til 135112 for å bli medlem i Lindern Velforening.

19. august 2024

Et veldrevet borettslag er en sliten gjenganger i mange boligannonser. Men hva betyr det? Hva ligger i begrepet? Og hvordan er det på Lindern?

Lindern kvartal III har Lindern-rekord i balanseført lån med 53 millioner kroner. Hadde borettslaget vært en privatperson, ville de hatt lån på omtrent 5x inntekt fra fellesutgifter.

Alle borettslagene på Lindern har en stor pengebinge, hvilket gjør at man også lurer på hva man skal bruke alle disse pengene til til. De fleste vet jo at bankrenten er lavere enn inflasjonen, så det er vanskelig å forstå hvorfor den enkelte andelseier skal betale inn penger for at de så skal tape seg i verdi på borettslagets bankkonto.

På en generalforsamling ble det nylig fremhevet som "veldig bra" at borettslaget gikk flere hundre tusen i pluss. Spørsmålet er vel snarere hvorfor det er bra.

Uansett, tallenes tale for 2023 er slik, og de er hentet fra proff.no:

Det viktigste er at man ikke ender opp som Haugenstua borettslag, hvor beboere nå fortviler og "frykter ruinering etter oppussing" over en kjemperegning på 800 millioner kroner. Der er de cirka 900 andelseiere som får dele på kostnadene. Det var gøy med lave fellesutgifter så lenge det varte, ja!

16. august 2024
Det er ofte unike muligheter på Lindern, men nå er det en EKTE unik mulighet i markedet. Det er snakk om ett av de to "husene" i kvartal 2 - disse er ikke ofte til salgs!

Leiligheten er en ombygget tidligere butikk - også kjent som Fayes gate 10 A. Boligen er over tre plan, er på 113 kvadratmeter og er lagt ut for 12 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 106.000 kroner. I denne annonsen spares det ikke på adjektivene - det er faktisk snakk om en leilighet i en "herskapelig bygård" med en "herskapelig atmosfære". Her har de andre kvartalene noe å strekke seg etter! Annonsen er vel verdt en titt også for de flotte dronebildene av Lindern.

Som alltid blir det spennende å følge budrunden!

13. august 2024
I dag har det vært omsatt tre boliger på Lindern - ikke et dårlig transaksjonsvolum på en og samme dag! For de av oss som liker å følge budrundene har det plinget jevnt og trutt i telefonen.

Dagens mest fornøyde selger er kanskje selgeren av Fayes gate 14. Leiligheten på 68 kvadratmeter var lagt ut for 7,39 millioner kroner, og ble til slutt solgt for 8,3 millioner kroner. Det er nærmere en million kroner over prisantydning, og det gir en pris på 122.000 kroner kvadratmeteren. Slett ikke verst!

Også Armauer Hansens gate 19 ble solgt i dag. Siste bud som plinget i telefonen var på 6,15 millioner kroner. Denne boligen var også i markedet for ca. to år siden, og hadde omtrent samme prisantydning da som nå. Kvadratmeterprisen på denne leiligheten på 64 kvadratmeter ble 96.000 kroner. Siste bud ble gitt med forbehold om at styret godkjenner hundehold av finsk lapphund - så om den blir observert i kvartal 5 kan man være sikker på at boligen er endelig solgt.

Armauer Hansens gate 6A er solgt for 5,45 millioner kroner. Leiligheten er på 53 kvm, og det gir en kvadratmeterpris på kroner 102.000 kroner kvadratmeteren.

Til slutt skal jeg ikke glemme å nevne at det er lagt ut en ny bolig for salg på Lindern. Armauer Hansens gate 2A er på hele 117 kvadratmeter, er over to etasjer, har tre soverom og to bad. Leiligheten er lagt ut til 13,35 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 114.000 kroner. Leiligheten har i dag hybel i førsteetasje, men dette kan også bli et råflott hjem for en større familie.

7. august 2024
To salg på Lindern i dag - og en leilighet som ble solgt i løpet av sommerferien:

Armauer Hansens gate 15 ble i dag solgt for 11,1 millioner kroner. Den var lagt ut for 10,5 millioner kroner. Salgsprisen gir en kvadratmeterpris på nærmere 122.000 kroner kvadratmeteren. En bra pris for leiligheten på 91 kvm!

Fayes gate 20 ble også solgt i dag. Leiligheten på 36 kvm var lagt ut for 4,35 millioner kroner, og ble solgt for 4,625 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 128.000 kroner per kvadratmeter.

Vi har tidligere omtalt Fayes gate 14, en leilighet på 52 kvadratmeter med utbyggingsmulighet på 30 kvadratmeter. Denne ble lagt ut for 6,75 millioner kroner før sommerferien, og er nå solgt. Salgsprisen ble 6,4 millioner kroner. Det var i prospektet anslått at det ville koste nærmere 1,7 millioner kroner å bygge ut leiligheten, hvilket fiks ferdig gir den en kvadratmeterpris på 98.000 kroner med dagens salgspris. Ikke verst! Leiligheten ble kjøpt av selger høsten 2023. Selger betalte da 5,35 millioner kroner. Siden har det blitt ordnet en igangsettingstillatelse for utbygging, og that's about it. Gebyret til kommunen for saksbehandling er noen tusenlapper. Gratulerer til selger for en rå gevinst på leiligheten!

4. august 2024
Det er økende aktivitet i markedet på Lindern, og denne helgen er det lagt ut ytterligere to boliger.

Det er lagt ut en ny bolig i Armauer Hansens gate 6A på 53 kvadratmeter til 5,5 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 104.000 kroner kvadratmeteren.

Det er også lagt ut en bolig i Fayes gate 14 på 68 kvadramteter. Denne leiligheten er lagt ut med en prisantydning på 7,39 millioner kroner, hvilket gir en pris per kvadratmeter på 109.000 kroner. Leiligheten ligger i kvartal 5, som de siste årene har fått en solid oppgradering av både fasade og uteareal, og som nå er blitt ekstra flott. Et trivelig sted å bo, ganske enkelt.

Det er visningshelg på Lindern, og det meldes om god kok - det blir spennende å se hva det kan resultere i av boligpriser!

2. august 2024
Første uke etter fellesferien, men ingenting å si på temperaturen på Lindern - Armauer Hansens gate 6A er kuppet for 4,5 millioner kroner. Den lå opprinnelig ute til 4,1 millioner kroner. Leiligheten er på 34 kvadratmeter, hvilket gir en kvadratmeterpris på 132.000 kroner. Denne leiligheten ligger i kvartal 3, hvor det er mer fellesgjeld enn de andre borettslagene på Lindern som følge av en større oppgradering for noen år tilbake. Inkludert fellesgjeld på 200.000 kroner blir prisen per kvadratmer 138.000 kroner. Det er slett ikke verst! Gjennomsnittet på Lindern per kvadratmeter ligger forøvrig på 118.000 kroner.

Det er lagt ut en ny leilighet på Lindern, også i Armauer Hansens gate, nemlig Armauer Hansens gate 19. Leiligheten er på 64 kvadratmeter, er over to etasjer og har to soverom. Den er lagt ut til 6,25 millioner kroner, hvilket gir en kvadratmeterpris på 98.000 kroner kvadratmeren.

Gøy med nye leiligheter i markedet, det blir spennende å følge budrundene - hvis det blir noen!

30. juli 2024
En liten makeover på nettsiden - same same but different - raskere enn et strøk maling eller flis på flis!

29. juli 2024
Sommerferien er på hell, og markedet på Lindern ser ut til å være i gang igjen. Det er i dag lagt ut tre leiligheter på Lindern - to mindre leiligheter, og en stor.

Den største leiligheten ligger i Armauer Hansens gate 15, og er på 91 kvadratmer. Leiligheten ligger ute til 10,5 millioner kroner. Den ble sist omsatt i 2018, og må kunne sies å ha fått et skikkelig ansiktsløft siden den gang.

I samme kvartal er det også lagt ut en leilighet i Fayes gate 20. Leiligheten er på 36 kvadratmeter, og er lagt ut til 4,35 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 120.000 kroner.

Det er også lagt ut en leilighet i kvartal 3 i Armauer Hansens gate 6A. Også denne er av de mindre på Lindern, med 34 kvadratmeter. Leiligheten er lagt ut til 4,1 millioner kroner, hvilket gir en kvadratmeterpris på 120.000 kroner.

20. juli 2024

Det er nærmere 20 leiligheter på Lindern ute på Airbnb, og raust regnet betyr det at nærmere fem prosent av leilighetene i hagebyen kan oppfylle noens feriedrøm.

Med et stort utvalg av leiligheter i alle størrelser og prisklasser, både i Oslo generelt og Lindern spesielt, kan det være vanskelig å få leid ut så mye som man skulle ønsket. Tidligere år har tilogmed fellesareal vært annonsert som privat hage, så det er ingenting å si på konkurransen! Ta gode fotos(eller bruk en tusenlapp eller to på fotograf) og husk at trafikk skaper trafikk - sørg i alle fall for å få gode anmeldelser hvis du ønsker å ligge i øvre prissjikt.

Vær en raus nabo - om du ikke leier ut selv, er det ingen grunn til å la seg irritere over naboens utleievirksomhet når det er helt legit. Med høyere renter kreves det mer for å betale tilbake til banken, og for noen er det kanskje en grei måte å spare litt ekstra. Det skal uansett mye til før man med troverdighet kan påberope seg sjenerende trafikk i oppgangen, og ingen tar heller skade av noen ukjente ansikter i bakgården - muligheten til å bli kjent med nye mennesker er jo tross alt noe av det mange liker med å bo på Lindern i utgangspunktet.

Fortsatt god sommer!

10. juli 2024

Lindern Hageby er som kjent en hageby som består av fem selvstendige borettslag, med egne vedtekter og ordensregler. Som overalt ellers må man smile i skjegget over alle mulige påbud og forbud, basert på gode intensjoner med klønete formuleringer, men lite er egnet til å slå Ulsmåg Borettslag i Bergen - utvilsomt borettslag of the year.

Deres splitter nye ordensreglement fra april 2024 forbyr beboere å oppholde seg naken på balkong, «eller på annen måte krenke den offentlige bluferdighet».

«Man får jo inntrykk av at det går nakne folk rundt her», sier en beboer som er intervjuet til Bergens Tidende. Han ler forøvrig av hele greien. Ja, med et slikt behov for regulering, hva annet kan man tro enn at beboere i Ulsmåg borettslag stadig kaster klærne til sjenanse for hverandre?

Bakgrunnen for regelen har sitt utspring i borettslagets nye balkongrekkverk(!). Det er moderne utført i gjennomsiktig glass på borettslagets 267 enheter fordelt på fem blokker.

Til NRK sier styremedlemmer at de mener «regelen var helt nødvendig» og forteller at «flere av beboerne har fått tilsnakk for å ha gått lettkledd på balkongene», og at det er «en skole i nærheten».

Bergens Tidende påpeker i en kommentar at det «ikke er forbudt å vise en avkledd kropp, med mindre motivet er seksuelt eller å trenge seg på».

Bergens Tidende har snakket med advokaten Line Bjerkek om hvor langt et borettslag kan gå når de lager ordensregler. «Her har man ganske klart gått for langt inn i privatlivets fred», sier hun.

Rosinen i pølsen i denne ordensregel-suppen kommer her: Styrer i borettslag kan vedta «vanlige ordensregler» i henhold til borettslagsloven § 5-11. «Dette går langt utover vanlige ordensregler, og er dermed ulovlig å vedta», sier Line Bjerkek til NRK.

6. juli 2024

Uten å ta stilling til den konkrete saken, er det likevel et spennende spørsmål hvordan man kan ha igangsettingstillatelse fra kommunen uten å ha tillatelse fra borettslaget til å bygge på arealet som annonseres for utbygging.

Svaret er enkelt, svaret er at det er lett!

Når du skal gjøre endringer i leiligheten, vet de fleste på Lindern at man kanskje må søke kommunen om lov til det. I Oslo betyr «kommunen» plan- og bygningsetaten, som etter plan- og bygningsloven er bygningsmyndigheten.

Det er en grei oversikt i plan- og bygningsloven over hvilke tiltak som skal søkes om. For eksempel er fasadeendring og varig bruksendring av rom og bygninger søknadspliktig(det står om dette i pbl. § 20-1).

Grunnen til at man skal søke plan- og bygningsetaten er at det er de som utøver kommunens rettigheter etter plan- og bygningsloven. Det er altså ikke slik at kommunen «bestemmer» om du kan eller ikke kan gjøre noe, eller at ansatte hos plan- og bygningsetaten «har mye makt». Det er som utgangspunkt plan- og bygningsloven som bestemmer. Her kan rullegardinen gå ned for mange, men her kommer en hyggelig overraskelse: Loven er veldig grei!

Det står i loven at når en søknad er fullstendig, så skal kommunen innen tre uker gi tillatelse til tiltaket såfremt tiltaket ikke er i strid med plan- og bygningsloven. Det er forøvrig plan- og bygningsloven § 21-4 jeg viser til her.

Her er det lett å la seg rive med og skrive en kjapp mail til kommunen om å få større vindu, verandadør ut mot bakgård, brannstige, balkong og montere markise foran vinduene, men her er det en plot twist:

Det er borettslagene på Lindern som eier bygningene. Å bo i borettslag betyr at du har borett, rett til å bo i andelen du har kjøpt. Man må som hovedregel ha tillatelse fra styret for å gjøre søknadspliktige tiltak, og noen ganger krever søknadspliktige tiltak også generalforsamlingsvedtak. Dette står som regel i vedtektene, så her er det bare å samle seg litt og finne dem frem.

Uansett: Tillatelse til å bygge kan du få uavhengig av om du eier området du vil bygge på. Før du rekker å tenke at dette var drøye greier, her må jo Plan- og bygg følge med, så følger det faktisk av loven.

Plan- og bygningsloven § 21-6 om privatrettslige forhold sier at plan- og bygningsetaten aka bygningsmyndigheten ikke skal ta hensyn til privatrettslige forhold i sin saksbehandling med mindre det er «åpenbart» at privatretten ikke spiller på lag med søkeren. Da skal søknaden avvises.

Burde Plan- og bygg sjekke om det er åpenbart? Tenk hvilken research-avdeling etaten ville hatt om de måtte faktasjekke hver eneste søknad som ble sendt inn. Her er det mange skattepenger spart, ja! I tillegg er det også slik at Plan- og bygg tar gebyr for å behandle søknader, og det gir i utgangspunktet ikke mening at folk vil betale gebyr for å få godkjent noe de ikke har rett til.

Og vipps, så er søknaden om igangsettingstillatelse godkjent.

Poenget er altså at selv om man får godkjent en søknad om å sette i gang byggearbeider av Plan- og bygg, så betyr ikke det at man har rett til å bygge eller gjøre fasadeendringer uten tillatelse fra den som faktisk eier eiendommen. Det er særlig verdt å merke seg for alle som bor i borettslag, og enda mer for alle som er i styret i borettslag.

Uten et avklart forhold om areal for utbygging med de som faktisk eier eiendommen, blir det dermed litt dumt å markedsføre en leilighet med at at «alt ligger til rette for å sette i gang». For det gjør det jo bare om arealet faktisk følger leiligheten.

1. juli 2024

Mens alt gikk i stå med stigende boligrente i høst, kan det se ut som at markedet ikke lenger har skrekken. Renta er like kjip som i høst, men boligprisene fortsetter å stige, og er forventet å stige videre.

Aftenposten skriver at boligprisveksten ikke holder følge med lønnsprisveksten . Hva så? Den absolutte verdien av prosentvis økning i lønn er som utgangspunkt mye lavere enn den absolutte verdien av prosentvis økning i boligpriser. Det blir spennende å se hvor mye kapasitet det er igjen i foreldrebanker over det ganske land!

Boligprisene har steget 8,2 prosent så langt i år, og det er forventninger om høyere prisvekst. En fattig trøst er at det ikke er i Oslo at prisene steg mest.

Uansett; snittprisen per kvadratmeter er råsterk også (så langt i år). Det er solgt flest boliger i Armauer Hansens gate (9), og ellers er det spredt forholdsvis jevnt utover gatene på Lindern.

Det er omsatt flest leiligheter i kvartal 3 (9 stk), med jevn fordeling på kvartal 1, 2 og 5 (henholdsvis 4, 5 og 5 stk), mens det har vært omsatt en leilighet i kvartal 4.

Den mest brukte megleren er Privatmegleren (ca. 50 prosent av salgene), med Nordvik og DNB på delt annenplass med fire salg hver.

Et lite avsnitt for å oppsummere for nettsiden også: Med unntak av mars har det vært besøksrekord hver måned, med sterk økning i mai og juni. Veldig gøy at flere deler interessen for både Lindern og boligpriser!

28. juni 2024
Temperaturen i boligmarkedet har avtatt litt inn mot sommerferien, med to leiligheter som ikke har blitt solgt.

Det har likevel sneket seg inn et lite off market-salg i statistikken: Siden sist er det solgt en leilighet i Ole Jacob Brochs gate 1c på 75 kvadratmeter for 8,725 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 116.000 kroner kvadratmeteren. Med fellesgjeld på 350.000 kroner blir kvadratmeterprisen 121.000 kroner kvadratmeteren. Leiligheten ligger i første etasje, og har mulighet for utbygging av kjeller.

Det skjer mye som er gøy på Lindern, i dag har også Lindern Velforening (Vipps 100 kroner til 135112 for å bli medlem) annonsert at de arrangerer gratis utekino på Veterinærhøgskolen 30. august. Det blir visning av to filmer, "Den fantastiske Mikkel Rev" for barn, og "O brother, where art thou" for et mer voksent publikum. Velforeningen har fått tildelt 70.000 kroner i frivillighetsmidler fra bydel St. Hanshaugen, og arrangementet støttes av Oslobygg gjennom utlån av areal og eiendomsselskapet Linstow. Velforeningen har også fått tildelt midler fra Klaveness Stiftelsen. Dette er altså veldig lovende for et alle tiders arrangement!

Siden den gang er det ikke store endringene som er gjort i denne leiligheten. Den markedsføres med at "Kommunen gitt igangsettingstillatelse til innredning av rundt 30 kvm av kjellerarealet". Det blir spennende å se om denne tillatelsen - som etter plan- og bygningsloven § 21-4 gis til alle tiltak hvor søknaden er fullstendig såfremt søknaden ikke er i strid med loven - gir uttelling. I så fall er det en gevinst på 1,4 millioner kroner for litt papirarbeid og et forholdsvis ubetydelig offentlig gebyr for kommunal saksbehandling.

Som alltid blir det spennende å følge budrunden!

16. juni 2024
Det har ikke kommet noen nye boliger på markedet denne helgen - men desto hyggeligere har det vært med flotte arrangmenter på Lindern!

Besøksdrivhuset til stiftelsen Geitmyra matkultursenter har åpnet på Geitmyra, og søndag var det åpen dag. Det var mat- og dyrkeaktiviter for de små, og fremover blir det også mye aktivitet. Geitmyra skolehager forøvrig er en skjult perle i Oslo, og et deilig sted å dra til når man vil komme seg ut av bakgården.

Linderns fantastiske kor Lindern Korrettslag arrangerte sommerfest i kvartal 5 i dag, et råflott arrangement for store og små med lokale helter!

En kjapp opptelling viser at ni av totalt 22 omsatte boliger på Lindern denne våren er kuppet før budrunde. Hvis man ser stort på det, er det altså halvparten av boligene som går før budrunde. Her gjelder det å stå klar med finansieringsbeviset! Kupping er et interessant fenomen, og denne nettsiden kommer tilbake med mer om når det er en god strategi - både for kjøper og selger.

8. juni 2024
Det går fort unna i boligmarkedet på Lindern, i dag ble nok en leilighet kuppet før visning. Armauer Hansens gate 2B er solgt for 6,6 millioner kroner, 500.000 kroner over prisantydning. Det gir en kvadratmeterpris på den 53 kvadratmeter store leiligheten på 124.000 kroner før fellesgjeld. Med fellesgjeld blir kvadratmeterprisen på nærmere 130.000 kroner. Det er frisk priser om dagen, og gjennomsnittsprisen per kvadratmeter er opp nesten 10 prosent fra gjennomsnittsprisen i 2023.

Som en halvårsoppsummering må det være mulig å få frem hvor mange av de så langt 21 boligene som er solgt som er kuppet før budrunde. Her er det bare å følge med!

5. juni 2024
Det er ikke lang liggetid i markedet på Lindern - leiligheten i Armauer Hansens gate 4B som ble lagt ut søndag er allerede kuppet. Leiligheten på 53 kvadratmeter gikk for 6,4 millioner kroner pluss fellesgjeld. Det gir en kvadratmeterpris på 120.000 kroner kvadratmeteren uten fellesgjeld, og ca. 125.000 kroner kvadratmeteren med fellesgjeld. Sterk pris, ganske enkelt.

4. juni
Det er i dag lagt ut en ny leilighet i Fayes gate 20. Leiligeheten er 67 kvadratmeter og har to soverom. Prisantydning er 7,3 millioner, hvilket gir en kvadratmeterpris på 108.000 kroner. Leiligheten var sist omsatt i 2019, da for 6,2 millioner kroner - og med samme megler som i dag.

Det er også lagt ut en ny leilighet i Armauer Hansens gate 2B. Denne er på 53 kvadratmeter, og har to soverom. Den er lagt ut med en prisantydning på 6,2 millioner kroner, hvilket gir en pris per kvadratmeter på 116.000 kroner kvadratmeteren før fellesgjeld. Denne leiligheten ble sist omsatt i 2017, og må sies å ha fått en betydelig oppgradering siden den gang.

Det har vært nærmere 300 transaksjoner blant de ca. 500 leilighetene på Lindern siden denne nettsiden begynte å lage boligprisstatistikk. Blant leilighetene som omsettes relativt hyppig er det de mindre leilighetene som ser ut til å gå igjen i statistikken.

3. juni

MER INNHOLD OM BOLIG PÅ LINDERNHAGEBY.NO

Kan denne nettsiden skrive om mer enn kvadratmeterpriser? Ja, det kan den! Fremover vil jeg lage innhold om ulike sider ved salg av bolig, utbygging og endring av eksisterende bolig som kan være relevant for alle som bor eller vil bo på Lindern.

For det første: Det er gjentatt til det kjedsommelige at boligen gjerne er den største verdien man har. Da bør man ikke være tilfreds med en «grei» pris, i alle fall ikke når man har mulighet til å selge i landets heteste eiendomsmarked. Dette kommer det både ett og (minst!) to innlegg om.

For det andre: For oss som interesserer seg for eiendom, er det en lov som gjelder: Plan- og bygningsloven. Bare å høre navnet kan gi assosiasjoner til et eneste stort snork.

Det er mye man kan si om den, men dum er den absolutt ikke. Sammen med forskriftene SAK10(byggesaksforskriften) og TEK17 (byggteknisk forskrift) inneholder den spilleregler om hvordan man må gå frem for å få realisert drømmen om kjellerutbygging, åpen stue-kjøkkenløsning og så videre. Det er også vår fremste lov om bærekraft(det fremgår allerede av første paragraf), noe som burde gjøre den ekstra interessant for flere.

Det er likevel sånn at prat om lover, paragrafer og forskrifter mikset med den kommunale etaten Plan- og bygg er en angstfremkallende cocktail for mange, også for dem som er høyst oppegående.

Det kan være vanskelig å forstå hvordan man går frem, hvordan man kommer i gang, hvilke regler som gjelder og hva det koster.

Alt dette kommer det altså mer om på denne nettsiden etterhvert. Ha en fin uke så lenge!

Disclaimer: Det vil selvsagt ikke være juridiske råd eller rettslig bistand. Det kan du for eksempel få hos Huseiernes landsforbund. Men det er kanskje nyttig å vite!

2. juni
Det er lagt ut en leilighet i Armauer Hansens gate 4B på 53 kvadratmeter. Leiligheten er lagt ut med en prisantydning på 6,1 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 115.000 kroner. Leiligheten ligger i kvartal 3, hvor det så langt i år ser ut til å bli solgt flest leiligheter.

Denne leiligheten ble også omsatt i 2022, for 6,25 millioner kroner - hvilket altså er 150.000 kroner mer enn hva prisantydning er i dag.

31. mai
Det er i dag lagt ut to leiligheter på Lindern. Den ene ligger i Armauer Hansens gate 2A, og er på 89 kvadratmeter over ett plan. Leiligheten er lagt ut til 9,79 millioner. Inkludert fellesgjelden på ca. 400.000 kroner er kvadratmeterprisen på 114.000 kroner kvadratmeteren. Leiligheten ble sist omsatt i 2019 for 7,6 millioner kroner, og har fått overflateoppussing siden sist.

Den andre leiligheten ligger i Linderngata 2, og er på 75 kvadratmeter. Leiligheten er lagt ut til 8,65 millioner kroner, og med fellesgjeld blir det 8,85 millioner kroner. Kvadratmeterprisen blir da 118.000 kroner kvadratmeteren. Denne leiligheten ble sist omsatt i 2021 for 6,4 millioner kroner. Siden den gang har det meste unntatt det relativt nye hovedbadet fått seg et løft.

Gjennomsnittsprisen på Lindern ser altså ut til å holde seg, og det til tross for at renten stadig ser ut til å holde seg på et høyt nivå.

Mai måned er snart forbi, og det er gøy å kunne melde at det også denne måneden er ny besøksrekord på nettsiden.