6. juli 2024

Denne våren har det vært markedsført en leilighet på Lindern med utbyggingsmulighet på 30 kvadratmeter og igangsettingstillatelse fra Plan- og bygningsetaten. Det har vært avholdt en budrunde, hvor det kom inn to bud. Det interessante med det hele er at begge budene inneholdt solide forbehold om å heve kjøpet dersom styret i borettslaget ikke tillot kjøp av det annonserte arealet.

Uten å ta stilling til den konkrete saken, er det likevel et spennende spørsmål hvordan man kan ha igangsettingstillatelse fra kommunen uten å ha tillatelse fra borettslaget til å bygge på arealet som annonseres for utbygging.

Svaret er enkelt, svaret er at det er lett!

Når du skal gjøre endringer i leiligheten, vet de fleste på Lindern at man kanskje må søke kommunen om lov til det. I Oslo betyr «kommunen» plan- og bygningsetaten, som etter plan- og bygningsloven er bygningsmyndigheten.

Det er en grei oversikt i plan- og bygningsloven over hvilke tiltak som skal søkes om. For eksempel er fasadeendring og varig bruksendring av rom og bygninger søknadspliktig(det står om dette i pbl. § 20-1).

Grunnen til at man skal søke plan- og bygningsetaten er at det er de som utøver kommunens rettigheter etter plan- og bygningsloven. Det er altså ikke slik at kommunen «bestemmer» om du kan eller ikke kan gjøre noe, eller at ansatte hos plan- og bygningsetaten «har mye makt». Det er som utgangspunkt plan- og bygningsloven som bestemmer. Her kan rullegardinen gå ned for mange, men her kommer en hyggelig overraskelse: Loven er veldig grei!

Det står i loven at når en søknad er fullstendig, så skal kommunen innen tre uker gi tillatelse til tiltaket såfremt tiltaket ikke er i strid med plan- og bygningsloven. Det er forøvrig plan- og bygningsloven § 21-4 jeg viser til her.

Her er det lett å la seg rive med og skrive en kjapp mail til kommunen om å få større vindu, verandadør ut mot bakgård, brannstige, balkong og montere markise foran vinduene, men her er det en plot twist:

Det er borettslagene på Lindern som eier bygningene. Å bo i borettslag betyr at du har borett, rett til å bo i andelen du har kjøpt. Man må som hovedregel ha tillatelse fra styret for å gjøre søknadspliktige tiltak, og noen ganger krever søknadspliktige tiltak også generalforsamlingsvedtak. Dette står som regel i vedtektene, så her er det bare å samle seg litt og finne dem frem.

Uansett: Tillatelse til å bygge kan du få uavhengig av om du eier området du vil bygge på. Før du rekker å tenke at dette var drøye greier, her må jo Plan- og bygg følge med, så følger det faktisk av loven.

Plan- og bygningsloven § 21-6 om privatrettslige forhold sier at plan- og bygningsetaten aka bygningsmyndigheten ikke skal ta hensyn til privatrettslige forhold i sin saksbehandling med mindre det er «åpenbart» at privatretten ikke spiller på lag med søkeren. Da skal søknaden avvises.

Burde Plan- og bygg sjekke om det er åpenbart? Tenk hvilken research-avdeling etaten ville hatt om de måtte faktasjekke hver eneste søknad som ble sendt inn. Her er det mange skattepenger spart, ja! I tillegg er det også slik at Plan- og bygg tar gebyr for å behandle søknader, og det gir i utgangspunktet ikke mening at folk vil betale gebyr for å få godkjent noe de ikke har rett til.

Og vipps, så er søknaden om igangsettingstillatelse godkjent.

Poenget er altså at selv om man får godkjent en søknad om å sette i gang byggearbeider av Plan- og bygg, så betyr ikke det at man har rett til å bygge eller gjøre fasadeendringer uten tillatelse fra den som faktisk eier eiendommen. Det er særlig verdt å merke seg for alle som bor i borettslag, og enda mer for alle som er i styret i borettslag.

Uten et avklart forhold om areal for utbygging med de som faktisk eier eiendommen, blir det dermed litt dumt å markedsføre en leilighet med at at «alt ligger til rette for å sette i gang». For det gjør det jo bare om arealet faktisk følger leiligheten.